🧾 보증금 돌려받지 못할 때 대처 방법

 – 집주인이 버티거나 돈이 없다고 할 때의 법적 절차

전세나 월세 계약이 끝났는데,
집주인이 “돈이 없다”, “나중에 준다”며 보증금을 안 돌려주는 경우,
생각보다 흔합니다.
하지만 막상 이런 상황이 닥치면,
어떻게 대응해야 할지 몰라서 손해만 보는 사례도 많습니다.

이번 글에서는
전세·월세 보증금을 돌려받지 못했을 때 법적으로 대응하는 순서와 주의점을
알기 쉽게 정리해드립니다.

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1. 계약 만료 후, 보증금 미지급 = ‘법적 대응 대상’

임대차 계약이 종료되었는데도
임대인이 정당한 사유 없이 보증금을 반환하지 않으면
이는 금전 반환 의무 불이행입니다.

즉, 단순한 민사 문제를 넘어
경우에 따라선 배임죄나 사기죄로도 이어질 수 있습니다.

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2. 계약 종료 여부를 명확히 해야 합니다

보증금 반환을 요구하려면
다음 요건이 먼저 충족되어야 합니다:

✅ 계약 기간이 만료되었고
✅ 임차인이 퇴거(또는 퇴거 예정)했으며
✅ 임대인에게 반환 요청 사실이 전달되었을 것

📌 메시지, 통화 녹음, 내용증명 등
반환 요청 기록이 증거로 매우 중요합니다.

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3. 임대인이 ‘버티기’ 전략을 쓴다면?

“지금 돈이 없다”
“집이 안 나가서 못 준다”
“좀 더 기다려라”

→ 이런 말은 법적으로 정당한 사유가 되지 않습니다.

임대인은 보증금 반환 의무가 우선이며,
세입자에게 기다리라고 강요할 권리가 없습니다.

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4. 내용증명 보내기 (1차 조치)

보증금을 받지 못했다면
가장 먼저 해야 할 것은
👉 ‘내용증명’으로 공식 요구하는 것입니다.

📨 내용증명이란?

우체국을 통해
“보증금을 언제까지 돌려달라”는 취지를
공식적으로 전달하는 서류입니다.

이걸 보내는 이유는?

✔ ‘반환 요청을 했음’을 증명
✔ 추후 법적 소송의 사전 근거로 사용
✔ 심리적 압박을 통해 조기 해결 유도

🔎 인터넷(우체국 사이트)이나 변호사 통해 작성 가능

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5. 임대인이 끝까지 안 줄 때 → 소액심판 or 민사소송

내용증명 이후에도 보증금을 돌려주지 않는다면
다음 단계는 법적 조치입니다.

▷ 소액심판 (보증금 3천만 원 이하)

• 비용 적고 절차 간단

• 인터넷 법원 홈페이지에서 신청 가능

• 판결까지 평균 1~2개월

▷ 민사소송 (보증금 3천만 원 초과)

• 변호사 도움 추천

• 판결 후 강제집행 가능

📌 임대인이 무시해도 판결만 나오면
강제집행(통장 압류, 부동산 경매 등)으로 보증금 회수 가능

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6. 전세보증금 반환보증 가입자라면?

보증보험에 가입해놓았다면
임대인의 상황과 무관하게
👉 HUG(주택도시보증공사)에서 보증금을 먼저 지급해줍니다.

주의: 계약 시점에 가입된 보험이어야 효력 있음
→ 계약 전 반드시 확인 필요

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7. 퇴거하지 않고도 보증금 받는 법?

일반적으로는
“이사 나가야 보증금 받을 수 있다”고 생각하지만,
‘이사 나가기 전에도’ 법적 조치를 시작할 수 있습니다.

✅ 조건:

• 계약 종료 + 반환 요청 + 임대인이 거부

→ 이 경우에도 소송 제기 가능

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결론: 보증금은 ‘감정’이 아닌 ‘법’으로 지키는 것

✔ 기다리면 준다는 말에 속지 말고
✔ 내용증명 → 소액심판 → 강제집행까지
✔ 증거와 기록을 반드시 남기고
✔ 필요 시 법률구조공단 무료 상담도 활용하세요

보증금은 내 재산입니다.
계약이 끝났다면,
주저 없이 권리를 행사하세요.